农业技术员业主自建房屋要注意什么？ 华人建新房收天价罚单-加拿大地产周刊

业主自建房屋要注意什么？ 华人建新房收天价罚单-加拿大地产周刊




随着温哥华地产市场的火热，拆旧屋建新屋的现象越来越多，尤其是华人业主，一部分人是为了在土地上建大面积房屋投资升值，还有一部分是为了重新设计房屋让自己住的更舒服。但新建房屋并不像看起来那么简单，涉及到和市府、建筑商、工程队以及律师等各方面的沟通和交流，如果没有按规矩办事，很可能出现高风险。温西的一位华人业主就因为自建房屋而捅了一个大篓子，收到了高达990万加元的天价罚单。那么在自建房屋过程中业主到底扮演什么样的角色，该注意些什么，又该如何找到一个可信赖的建筑商呢？
工程队捅漏地下水层
华人业主收990万天价罚单
2015年9月，温哥华西区的华人业主刘凤林（Feng Lin Liu，译音）怎么也想不到自己的新建房屋会惹上一笔大麻烦长沙回售网。
刘凤林本想在温哥华Kerrisdale社区Beechwood街7084号新建一栋住宅，他将建房工程包给承包商林挺生，为了安装地热交换系统，承包商在物业下方钻孔，没想到却捅漏了承压含水层（high-pressureaquifer），导致地下水不断涌出，无法控制。

温哥华市府副城市经理Paul Mochrie表示，捅漏了承压含水层几乎无法封堵住水源，修补工作非常复杂，工作人员正在努力治理从含水层流出的水，这些水目前暂时通过邻居草坪上的水管疏通到SWMarine Drive。目前一年半过去了，政府已经投入了超过790万来控制流水问题，预计还将花费200万元才能完成维修工作。市府表示，一旦工程完成单麒汶青，将向刘凤林索要维修费990万加元。
Paul Mochrie承认，修理费已经远超过物业价值，如果屋主支付不起的话，该物业将作为欠税不动产而被拍卖。据卑诗省地产评估局数据，刘凤林的房产在2016年估价为306万，到2017年估价则下降为209万元。目前市府正在通过地产经纪与刘凤林联系。
温市府表示，这是他们遭遇的首例在高密度居民区捅破高压蓄水层事件，修补时挑战很大，需要进行大量研究与监测，修补工作预计在今年夏天完成。
邻居抱怨附近房价下跌
事故现场状况严重
捅漏地下水层事故不仅大大影响到刘凤林的物业价值，也对周边房价产生影响。根据卑诗估价局数据，7084 Beechwood附近物业2017年房价上升6%，而温哥华其他地区的房价则大大上升25%。比如，位于Arbutus街6000街区附近的物业，2016年估价为360万罗明珠猝逝，2017年为490万，Beechwood街6000街区附近的物业，则是从2016年的240万升到2017年的327万。

附近居民抱怨，地下水无法控制已经影响了周围的房价。一位不愿透露名字的女士说，“很明显房价已经下跌了。”出事房屋附近曾有一名业主挂牌卖房，但后来不得不搁置卖房计划。住在出事房屋对面的业主EllenJin说，地下水的问题是很危险的，如果在这种情况下卖房可能要承担法律责任，“如果房价下跌肇事者能承担责任吗？而且因为这个事故，我们现在还要付更多的保险。”住在出事房屋北面不远处的业主CynthiaChen表示，政府已经确保对住在地下含水层事故上的民宅进行24小时的监督，但事故对房价还是造成了很大影响。
《加拿大地产周刊》记者现场走访了出事的房屋。出事房屋所在地区地势起伏，一定程度上体现出地质环境的复杂。现场可以看到，出事房屋已经被封闭起来，周边的道路交通也在一定程度上受到影响，其院落里停满了重型施工机械，但记者前往的当天并没有施工活动任桂珍。房屋中延伸出一条露在街面之上的排水管线，据房屋逾数百米外依然能见到市政抽水设备，走近可以听到机器运作的声音。
据悉刘凤林已经于2017年1月停止支付CIBC银行的按揭贷款，总额175万的贷款还欠银行167万。贷款文件显示，刘凤林是一个商人，他的家庭住址是EdgarCrescent 2600号，价值550万。
业主需承担法律责任
建房前要政府许可
康再克律师事务所的陈本玲律师告诉《加拿大地产周刊》记者，政府向刘凤林罚款990万，这笔罚款确实是他需要承担的，他雇佣了承包商，那么这个承包商可以算是他的agent或雇员，业主是直接的责任人。该所的薛松律师表示奥巴马女郎，在这种情况下原野曹禺，一般每一方都脱不掉干系陈百强死因，包括业主、建筑商以及实际操作人，属于连带责任，政府问责找谁都可以，现在因为操作人找不大就找直接的责任人业主。
这种地下钻孔属于有风险的活动，即使业主找到了各方面都合乎标准的承包商和工程队，一旦发生事故，还是很有可能会承担无过失责任StrictLiability，所以一定要做好前期勘察和准备工作，尽量将风险降到最小。
建房以前，业主需要向政府申请建房许可，政府会根据土地情况进行审批，陈本玲律师告诉记者，她自己之前曾有过自建房屋的经验，当时家门前有一条水沟，政府表示一定要业主或建商为填充那个水沟买300万以上的保险，才可以批发施工许可。“如果政府颁发许可后还是出现事故，那么政府也会出现在被告席中，所以为了保护自己，政府的许可审批条件一定是很严格的，温西地下水层破裂的这个事故中，政府要求业主赔偿990万，很可能就是业主或是建筑商根本没有进行建筑许可的申请或者隐瞒了施工单位属于无照操作的情况，否则政府不应该轻易的让他们在人口密集的社区向地下钻孔。余美颜农业技术员”
地产经纪孙澍先生（Leon Sun）也说，可能业主并没有在前期进行应有的地质勘测活动，“按理说那么浅的一个水层，前期如果业主进行了地址勘测的话是肯定能测算到的，就不会出现这么大的问题了。”
莱茵河豪宅建筑公司老板Wiseman Ni对记者表示，目前华人建房的理念其实和加拿大政府的想法是背道而驰的，政府希望房屋的窗户越小越好，楼层越低越好，最好使用重复利用环保材料，而华人多数买地建房都是商业投资活动，则想着窗户越大越好，楼层越高越好，尽量使用新的、从欧洲等地进口的奢侈材料，增加房屋价值，目前政府正在逐渐立法限制华人的这些不够环保的建房行为。
目前每个城市对于新建房屋的审批速度不同，孙先生表示，北温、兰里和本拿比相对来说速度快一点，温西对新建房屋的要求比较高，审批速度相对要慢一点。


建房挖地基风险高
挑选信得过的建筑商
孙先生告诉记者，客户喜欢买地建房这很正常，但是由于建房工程涉及的内容复杂，一些客人没有经验或是为了省钱雇佣了没有牌照的建筑商，最后房屋工程出现问题一直停滞在那里，“这种情况现在太多了”。孙先生说lr误导宏，曾经有买家在北温建房，建筑商建到一半才发现地下有油桶工程无法继续，最后成本加了很多，业主还不得不更换专业的西人建商继续施工。
承包商在建房的过程中至关重要，一般的业主对于建房都是外行，要听从承包商的各种建议，而且有规模的承包商一般都有自己的职业保险，即使出现意外，也会有相关赔偿，所以如果能找一个信得过的承包商，可以说是省心又省力。

在挖地基的时候，什么事情都有可能发生。孙先生告诉记者，之前有朋友做一个项目的时候他曾去看过，竟然在山底挖出了沙子，通常这种情况在列治文的地表层才会出现，竟然在西温和北温出现了，让人颇感意外，所以建筑工程是存在一定风险的。这种时候就要依赖建商的专业性和经验来处理。“选择专业的有经验的建筑商太重要了，每块地都有政府规定的最大容积率，是不可以超标的，之前有客人想收购公寓楼，后来才发现根据容积率标准是没有办法扩张的，卖家是绝对不会披露这些信息的，买家应该前期做好调查。”
Wiseman对记者表示，选择建筑商应该考察他目前的开工数量卢西西，开的工地多说明建商在一定程度上受到很多人的信赖，可以证明他的建筑能力，这样的建筑商经验也比较丰富。
前期调查很重要
所有内容都走书面程序
薛松律师建议，在找建筑商以前最好进行三个调查，一是建筑商有正规注册的公司，二是公司的成立时间长短，虽说不是成立时间越长越好，但成立时间越长起码更安全一些，三是建筑商的名字在法院是否有案底，如果有过建筑纠纷，在法院是可以查出来的。而且在整个建筑过程中，最好有两个专业人员把关，一是工程师，二是律师。建筑和施工方面要先给工程师把关，文件由律师来审核。
即使前期的准备工作做的很好，也不敢保证建房过程中一切顺利，所以工程师和律师可以一直帮助监督和处理过程中的各种情况，尤其是工程师，可以帮助业主审核每一步是否建的可靠，确认可靠了再付款。
另外，和建筑商谈好的所有细节最好都通过书面程序来走，微信、短信都比较麻烦，最好通过书面文件至少是电子邮件而且存档，所有涉及钱财的支付都用支票来付，不要直接给现金却不留收款凭证。
陈本玲律师表示，俗话说无知者无畏，有些如果建筑商过分乐观，一切都不在话下，有浮夸嫌疑的时候就要小心判断了，反而是说话比较中肯谨慎的建商更值得信赖。
大温地区建商协会有标准的合同，但是业主和建商双方在签订合同前还要写明自己的各种要求。有的业主和建商达不成协议，等到施工中间再更换建商，既耽误时间又增加成本。
业主要明确自身需求
买保险不要心存侥幸心理
有些买家犹豫不决到底是该买一个现成的房子还是自己建新房，两者各有利弊。薛松律师说，建房是个非常复杂的过程，现在有太多关于建房的诉讼和纠纷。“这个是10个月到1年半的过程，动辄百万资金，涉及到土地、规划、施工、设计、市政府、产权等各方面的事宜，很容易出现问题，新手如果没有做足功课请专业人员把关，难免吃亏交学费。”
孙先生也认为，不是每一个人都有精力去建房，其中涉及到太多的事情，买家最好先平衡一下自己的情况，如果没有精力，倒不如买一个现成的新房，住起来也舒服。
Wiseman说，虽然买现成的房子省时省力，但建新房屋主则可以按照自己的想法设计。目前华人建新房的市场中，有九成都是买地投资，为了把面粉做成面包卖出去赚更多的钱。“华人越集中的地方，投资回报率越高，买地建房的现象也越多，比如列治文、西温等。”归根结底，如果业主想自建新房，那么找专业人士能够省去许多麻烦。实际进行施工操作的人应该有相应的保险，好的建商能够检查和分辨出工程队是否有保险，没有保险是不可以施工的。建筑商也有自己的保险，业主则需要根据自身情况购买相应保险。
不过陈律师提醒，有的时候业主在建房前虽然买了保险，但是没有仔细看保险的条款，有些保险条款很隐秘地，可能故意标明某种高风险事故不理赔；或者如果是高风险的活动，保险公司也可能要求很高的保费，一些业主为了省钱，就选择避免买这类保险，很可能侥幸心理要付出高额代价。所以业主在购买保险前应仔细阅读各种条款，不要“省小钱花大钱”。